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生活便利情報館

普段の生活を、もう一歩快適で便利にするワンポイント! いろいろメモしていますので、どうぞご参考に ( ^ー^)

 

賃貸住宅・賃貸物件

不動産賃貸

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

東京都が発行している、賃貸にまつわるトラブル防止のためのガイドラインです。
東京都のホームページから、だれでも入手できます。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm

50ページもあるガイドブックですが、どのような費用が借主負担、貸主負担なのかをある程度明確に書いています。
近年、このガイドラインに沿って敷金の返還などが行われる傾向にあるといわれています。
賃貸物件で損をしないためにも、前提知識としてこの内容を把握しておくとよいと思います。

退去時、家主の立会い(室内の点検のため)

退去時の室内点検時に、立会いを行うのは、家主(あるいは家主の代理人)と借主との間で、借主の責任範囲を確定させるためです。
つまり、家主が、「この部分は、入居当時にはなかった傷なので、借主であるあなたがつけた傷ですね?」と借主に確認し、借主が「確かにそうです」と承諾してもらう必要があるということです。

家主が、自分の費用ですべて修繕するつもりであれば、わざわざ立会い確認をして、借主の責任を確定させる必要はありませんが、借主(他人)の費用で修繕させようとするなら、当然のことながら、借主の責任であるという証明(挙証責任)を行わなければならないのです。

従って、退去時に、家主の立会いを求めるのは、当然の権利ですし、家主にとっては義務なのです。
家主が、その義務を怠って、「あとから見て修繕すべきところがあれば連絡する」という態度は許されないだけでなく、このような家主は、もともと、借主の責任範囲と家主の責任範囲を区別して考えようとするつもりがなく、すべてを借主の費用で修繕させようと考えているのです。

だからこそ、「借主の責任範囲の確定」など無意味だと考えているのです。いずれにしても、借主としては、家主に対して、「退去時に必ず立会い確認をしてほしい」という連絡をしておく必要があります。

「どうせ無理だろう」ということで、家主に連絡しないというのではなく、必ず、連絡しておくべきです。
というのは、あとあと、敷金返還が正当に行われず、少額訴訟に発展したような場合、「借主が立会い確認を求めたにもかかわらず家主が拒否した」という事実が残っていれば、家主にとっては不利な、借主にとっては有利な証拠が残ることになり、借主の心証がよくなるからです。

家賃交渉

同じマンション内で、他の部屋が自分が借りている部屋より賃料が安い場合、価格の交渉ができる場合がある。
一般的に、6月と11月は新しい入居者が見込みにくいため、大家は家賃交渉に応じることが多くなるといわれている。
逆に、2月や9月は転居などで入居者が多く表れるため、大家は家賃交渉には応じにくいといわれている。

オフィス賃貸

空室率は5%で家賃は下がるのか

オフィスビルで5%という空室率は満室稼働を想定する際のテナントの入替にともなうタイムラグ期間の空室率に相当します。
10階建てビルで1フロア1テナントとして、年に1社テナントが入れ替わり、次のテナントが入居するまでの期間を半年とすると、年平均空室率は5%です。だから空室率5%では家賃は下がりません。

空室率が5%を超えて、さらに上昇すると「賃料を多少調整しようかな」という気分になるようです。

ちなみにニューヨークでは賃料が下がり出す水準は空室率12%を超えるあたりだそうです。
注意すべきは率だけでなく面積です。空室率10%だった1994年当時の総貸室面積は750万坪ですから75万坪の空室がありました。現在の総貸室面積は1000万坪ですから7.5%で同じ75万坪になります。
(月刊プロパティマネジメント2009.2月号)

賃貸物件の仲介手数料のカラクリ

賃貸物件を借りるときに、不動産業者に仲介手数料として家賃1か月分を支払うケースが圧倒的多数なので、これが当たり前と思っていました。ところが、この仲介手数料には、業界の人なら知っているちょっとしたカラクリがあるようです。

宅地建物取引業法によると、仲介手数料の上限は家賃1か月分と定められているのですが、原則としては「借主が0.5か月分、貸主が0.5か月分を支払う」のだそうです。
ただし、借主が承諾した場合には「借主が1か月分を支払う」ことはOKだそうです。またその逆に、借主は1円も払わず、貸主側が1か月分全額を支払うこともOKなのです。

借主貸主共に0.5か月分を払うという原則に照らし合わせると、その原則が適用されているケースはほとんどなく、大半は「借主が1か月分を支払うことを承諾した」ということになっているようです。
「仲介手数料を半額の0.5ヶ月にします!」という良心的な業者もありますが、特別親切にしてくれているというよりは、そもそも法律にのっとって原則を適用したにすぎないことです。

昔から、借主に手数料を全額負担させている慣習がこの不動産業界にはあるようです。
この現状は、借主が一方的に不利益をこうむっている、ということもできます。
一方、ここ最近になって、消費者の利益を不当に害する内容を無効にする消費者契約法ができました。

仲介手数料の全額を借主が支払っている(というか支払わされている)件を、消費者契約法でもって不当と訴えることができそうですが、残念ながらそれは難しいようです。というのも、消費者契約法の適用範囲について、以下のような条文があるためです。

「消費者契約の申込みまたはその承諾の意思表示の取消しおよび消費者契約の条項の効力について民法および商法以外の他の法律に別段の定めがあるときは、その定めるところによる」
(消費者契約法第11条第2項)

これを読み替えれば、「民法と商法以外で消費者に不利な条項があってそれを適用されたとしても、消費者契約法では無効にできませんよ」ということになります。
もしかしたら、不動産仲介業者はそこまで分かっている上で、強気で1か月分の仲介手数料を借主から徴収しているのかもしれません。

借主に1か月分の手数料を半強制的に支払わせているともいえる、なんともグレーなゾーンのお話です。
でも当面は、借主が1ヶ月の負担を強いられ続けるような気がしますね。
何かのきっかけがあれば、変わるのかもしれませんが・・・。

 


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