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生活便利情報館

普段の生活を、もう一歩快適で便利にするワンポイント! いろいろメモしていますので、どうぞご参考に ( ^ー^)

 

土地購入・土地選び

土地購入

購入スケジュールの目安

土地を探してから家を建てる場合、土地探しから家の完成までおおよそ1年位を見ておくとよいです。

土地の面積

不動産の広告などで土地の広さが載っているが、これは上空から見た面積である。
したがって、同じ面積だったとしても、平坦な土地と、山の斜面など傾斜がある場所の土地とを同一視してはならない。

斜面の場合は、土地の境界に、厚めのコンクリートが設置されたり、転落防止用の設備が設置されることがある。
そのため、斜面の土地は、平坦な土地よりも実質的に利用できる面積は小さくなると考えたほうがよい。

道路より低い土地の場合

道路より低い土地の場合、土盛りが必要。土盛りに応じ土留めの必要もありますのでその費用を含めて考えておく。
予定道路というものがあります。都市計画で将来道路にする予定がある土地ということです。何十年も先の予定の場合もありますから必ずしも建築に不適格ではありませんが、市町村にある「都市計画図」などで、よく確認する必要があります。

道路より高い土地の場合

道路と高低差があったり傾斜がある土地に家を建てる場合は、道路と同じ高さの土地に家を建てるのに比べて、工事費・工事期間が余計にかかります。
また完成後の利便性の面でも、玄関の階段の上り下りが発生するなど、利便性はやや低下します。

地盤調査

地盤調査の必要性

欠陥住宅の7割は、軟弱地盤に起因するとも言われています。
地盤の状況についてより正確に知りたい場合は、地盤調査の会社に依頼するとよいです。

地盤が弱い地域かどうかを調べるための目安は、以下の通りです。

  • 過去に水害が発生していないか
  • 近くに海、川、水田、沼などがないか
  • 地名に、水に関する文字、水に関する動植物の文字がが含まれていないか
  • 周辺の築年数がたった物件が、傾いていたり、コンクリートのひび割れが目立っているか
    (リフォーム後の物件ではひびは目立ちにくいが、壁のひび割れはリフォーム後も継続して発生しやすいので注意。)
  • 近隣の物件で、かなり深い杭を打ったという情報がないか

また、中古住宅を検討しているなら、別の土地にしたほうが無難かもしれません。

費用

地盤調査の費用は、8〜10万円程度です。

地盤が弱いと、基礎工事で強度を高めるなどの工事が必要になり、場合によっては数百万円もの費用が掛かる場合があります。
地盤が軟弱な土地を検討するなら、土地代+地盤補強代を、本来の土地代と認識して検討するのがよいでしょう。

欠陥のある土地

購入した土地に、ガラスや金属片などが埋まっていた場合、これが「隠れた欠陥」と認められる場合は、父の売買の契約解除やそれらを除去するのにかかった費用を損害賠償として請求できる。
隠れた欠陥に該当するケースとしては、主に以下の条件がある。

  • 買い手側が注意を払ったとしても到底発見できなかった。
  • ガラスや金属片などが含まれていた場合に、本来想定していた土地利用ができないと判断できる。
  • 瑕疵を知ってから1年以内

不動産屋が、そのような土地であることを知っていながらこのことを告げずに販売していた場合、宅建業法違反として処罰の対象にもなる。

建築条件付土地購入時の注意点

契約の手順

建築条件付土地を購入する場合、土地の売買契約と、建築請負契約を同時に結ばされる場合があります。
この場合、どのような家を建てるのかを明確に決定してから契約にはんこを押さないと、あとで損をすることがあります。

この2つの契約を結んだあとで、家作りを進めていっても、家作りの計画においてさまざまな制約が出てくることがあります。
業者から、契約後にあれこれ条件を付けられたり、希望を聞いてもらえないケースもあり、結果的に建築請負契約を解約することになる場合もあります。
解約になっても、高額の手付金は返ってこないことが多いです。

建築条件付土地の売買においては、値引きする、などとおいしい言葉が並ぶことが多いため、その言葉に引かれてうっかり契約してしまいがちです。
しかし、家作りの計画まで含めてよく考えてから契約しないと、後で後悔することになりかねないので注意が必要です。

建築条件付き土地の建築条件を外す

建築条件付き土地は、建物の施行業者があらかじめ決められています。
ただし、交渉すれば、土地の価格にいくらか金額を上乗せすることで、建築条件をはずして土地だけを購入できる場合があります。

というのも、土地の売主は、あらかじめ決めている施行業者から紹介料やマージンなどを受け取るケースが多いです。そのため、その金額を上乗せして払うことで建築条件を外せる場合があります。

立地条件

日陰規制

商業地域や工業地域には「日陰規制」がない。

この「日陰規制」とは、周辺の土地にある一定以上の日陰を落とす大きさの建物の建築を制限する規制のこと。
この規制が無い用途地域では、たとえば南側に大きな建物が建った場合に、周囲の建物に日陰を大きく落とす場合でも、何ら法律等で規制されることはない。

この「日陰規制」がない地域で不動産を購入する場合は、物件の南側に将来何か高い建物が建つ可能性がないか、よく調査すべき。

学校の近く

学校が近くにある場合は、通学には便利であるが、以下のような点に注意。

  • グラウンドから砂埃が舞うため、洗濯物が埃っぽくなったり、窓を開けたままにすると砂が入ってくることがある。
  • 日中に、学校放送の音やブラスバンド部の練習演奏の音、部活動の掛け声などが聞こえる。昼寝しづらいかもしれない。
  • 学校行事のときには、近所が人ごみ状態になったり、不特定多数の通行が発生する。

日当たりの確認

日当たりの確認をするとき、季節によって太陽の高さが異なることに気をつけましょう。
夏よりも、冬のほうが日の高さは低くなります。
ということは、夏に日当たりがよくても、冬になると日当たりが思ったほどよくない、ということもありえます。
逆に言えば、冬に日当たりがよければ、夏も日当たりはよいことになります。

季節の違いも考慮し、日当たりのチェックを行うことが大切です。

電柱

電柱の設置

新たに注文住宅を建築する場合、電気を引き込むために電柱を土地の前に設置せざるを得ない場合がある。

電柱の移動

土地のすぐそばに電柱がある場合、条件次第で電柱の位置を移動させることができます。
電柱の設置間隔は、最大30mとされています。
電柱を移動できるのは、地震が購入した土地の前に限られます。それ以外の場所に移動させるためには、その敷地の所有者の承諾が必要となります。

隣接地が空地の場合

土地の南側に広い空き地がある場合、そこに大きなマンションが建つ可能性があります。
たとえ、その空き地に高い建物を立てる予定がない場合であっても、将来のことは分からないものです。
そうなったら、日当たりが悪くなってしまいます。そういうリスクのある土地だと理解することが大切です。

団地の規約

大規模に開発された団地では、団地規約が存在することがあります。
団地規約では、土地に関する制約、建築可能な建物に関する制約が決められていることがあり、それが法律より厳しい制約になっていることがあります。
例えば、法律では10mの高さまで建築可能とされていても、団地規約では8mまでの高さまで建築可能とされている、ということもあります。

したがって、団地規約が存在する土地を購入する場合には、その団地規約をあらかじめ確認しておく必要があります。

土地を選ぶときのポイント・注意点

不動産業者に確認できる内容

  • 電気・ガス・水道(上下水道)などの設備はあるか。
    また、他人の土地や私道から引き込む必要があるか。
  • 人や車の出入りに支障はないか
  • 道路の舗装はきちんとされているか

法務局で確認できる内容

  • 登記上の面積
  • 土地の所有者
  • 抵当権の有無
  • 借地権の有無
  • 通行権などの地役権の有無
  • 道路は公道か私道か

私道

私道を公道にする

私道は、自治体に寄付をすることで、公道にすることができます。
私道を公道にすれば、道路の管理やメンテナンスは自治体が行ってくれます。また、公道に面する土地となるため、土地の評価額も上がる場合があります。

私道の所有者が複数いる場合は、複数人全員で寄付の申請を行う必要があります。

豆知識

日本の国土面積約37万平方メートルのうち、住宅として使用できる土地はおよそ1万平方メートルで、日本国土のたった3%。
残り97%は森林や農地、河川、工業用地、道路など。

 


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