マイホームの前提知識

仲介業者が知り得る情報は限られています。
たとえば、買い側が仲介業者に対して 中古の分譲マンションについて「調べてほしい」と頼んでも、仲介業者から問い合わせを受けた管理組合が口を閉ざすこともあります。仲介業者が重要事項説明で伝えられることは、第三者が容易に調査できる、明白な事実に限定されます。
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事前の契約で、売買契約の解除日や手付金と違約金の支払い方法、および支払期日等を定めます。
引き渡し期日が契約解除の日とは限りませんし、引き渡し日が違約金の支払日と決まっているわけではありません。
売り主と買い主が契約の解除に合意した日が契約解除日であり、その時に手付け金と違約金を支払う日を取り決めます。

融資凱旋手数料（約10万円）は、提携ローンの場合、融資が無ければ手数料は発生しませんので、全額返金されます。

一般的には、手付け金の返還と違約金の支払いは同時に行いますが、一度に支払ってもらう事が困難な場合、まず手付け金を全額一度に返還してもらいましょう。
違約金については、支払い期日を別途、定めてもよいと思います。

解約合意後、期日までに支払いが無い場合は法的な手段で請求します。
　 例）内容証明郵便で催告書送付→請求訴訟


普通、売り主の都合で契約解除になった場合は、仲介した不動産会社には、仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料を支払う分、しっかりと動いてもらいましょう。
日付時刻と交渉手段（面談とか電話など）、交渉内容（相手の返事）を全て書いてもらって下さい。後日証拠になります。
引き渡しまで終っていませんので、半額の支払いになる場合が多いです（その根拠は媒介契約書に書いてあります）。

重要事項説明書にも記載されない内容

以下の内容は、必ずしも重要事項説明書に記載されていないことがあります。

• 近所に問題のある人、変な人がいる
• その土地、建物にて、自殺や殺人があった
• 水道、ガスのインフラが不完全な場合に、改善に要する費用
• 地盤が軟弱、住宅の建築に適さないなどの理由で、建物の建築にあたり追加の工事が必要な場合に、改善に要する費用
• ゴミ置き場の場所
• 町内会などのコミュニティの存在、また存在する場合はそのルール
• 近隣の建築計画
• 昼と夜、また季節によって地域情勢、生活情勢が大きく変わる傾向があること
• 電波障害があること

不動産業者の中には、「知らなければ説明しなくてよい」という解釈のもと、こういった内容をあえて調査していない場合もあります。
どうしても気になるのであれば、不動産業者だけでなく、近隣住民から情報を得て、さらに自身で業者に調査依頼を出すなどするほうがよいでしょう。

マイホームの売却・買い替え

自宅の売却に関する契約方法

一般媒介契約

物件を売却する時、複数社へ売却を依頼する契約方式。
複数社で競わせることにもなるので競争原理が働き、より高く売却できる可能性も生まれます。
一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書を使用します。

専任媒介契約

ある1社にのみしか、物件売却を依頼できない契約方式。
専任媒介契約を締結すると、他の業者への売却仲介依頼ができなくなりますが、不動産業者にしたら専属的に扱える権利を持っているため、積極的に宣伝広告や売却活動をしてもらえると考えられます。
ただし、売主が自分で売却先を探すことは認められています。
この場合、不動産業者は２週間に１回以上、依頼者に業務の状況を報告しなくてはなりません。
また、媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録しなくてはなりません。
専任媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準専任媒介契約書を使用します。

専属専任媒介契約

基本的には専任媒介契約と同じですが、それに加えて、売主自身が売却活動を禁止する特約が付加された契約方式。
この契約方式をとった場合、売却先は完全に売却仲介業者の手にゆだねられることになります。
この場合、不動産業者は１週間に１回以上、依頼者に業務状況を報告しなくてはなりません。
また、媒介契約の締結日から５日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録しなくてはなりません。

3方式の選択基準

人気のある優良物件の場合であれば、一般媒介契約で仲介業者数社を競わせ、高値で売却を進める方法をとるのがよいでしょう。
逆に人気のない物件であれば、時間をかけてでもニーズにマッチする客を探して売却する必要があるため、専属専任契約か専任契約を選ぶほうがよいでしょう。

一般媒介を選ぶと、多くの不動産会社に競争させることができ、高値で売ることができそうに思いますが、そう単純な話ではありません。なぜなら不動産会社にとっては、自社で売却活動をしても、他社で売却される結果になったら仲介手数料を得られないためです。
そのため、専任媒介契約の方が、不動産会社は積極的に動いてくれます。
さらに、専任媒介契約の場合は、レインズへの不動産情報の登録が必須となっているため、より効率よく売却活動をしてもらうことが期待できます。

家を買い替える時の売却タイミング

家を買い替える場合に、新しい家を買うよりも、今住んでいる家の売却を先にしたほうがお得になりやすいです。
なぜなら、先に家を売却することで資金計画が立てやすくなるためです。

売却を先に済ませることで、次の家の購入資金計画を立てやすくなります。
逆に次の家の購入を先にしてしまうと、新しい家の支払い期日までに何としてでも売却しなければならないという焦りが出たり、売り急いだために安値での売却を余儀なくされるケースもあります。

売却を先にする場合は仮住まいの費用が一時的にかかりますが、それを差し引いても売却を先にしたほうが金銭面でのリスクを負わなくて済みます。

住宅の建ぺい率・容積率

新築住宅を建てる場合、建ぺい率と容積率を順守しなければなりません。
ただ、わずかな増築であれば建ぺい率や容積率の制限を受けませんし、届け出も必要ないそうです。なので、このようなわずかな増築を繰り返すことで、建ぺい率や容積率の制限を超える建物が作られてしまうことがあります。
なお、建ぺい率が規制値＋10%以内までなら、国も大きな問題にしないといわれています。ただし、この場合は違反建築に該当しますので、さまざまな制約を受ける物件になってしまう点には注意が必要です。

容積率がオーバーして違法建築の状態になった場合、銀行はローンを組んでくれません。その場合は現金で購入するか、減築のリフォームをして床面積を減らさなくてはなりません。